Анализ строительных документов — автоматическая проверка договоров подряда, смет, КС-2, КС-3

AIARM для строительных компаний: автоматическая проверка всех типов строительной документации. Договоры подряда, сметы, спецификации материалов, акты КС-2 и КС-3, допсоглашения, ОЗ — каждый анализируется по своим правилам.

AIARM для строительных компаний — это автоматический анализ строительной документации: договоры подряда и субподряда, сметы (локальные, объектные, сводные), спецификации материалов, акты КС-2 и КС-3, допсоглашения, ОЗ. Сервис проверяет суммы, НДС, сроки, реквизиты подрядчиков, выявляет риски и перекос обязательств, сравнивает версии документов по объекту.

7+типов строительных документов

15проверок для договора подряда

~30 секанализ сметы 400 позиций

Оипичные документы строительной компании

Каждый объект — это десятки документов от нескольких контрагентов. AIARM поддерживает все основные типы:

Оип документа	Что проверяет AIARM	Оипичные проблемы
Договор подряда / субподряда	Реквизиты, суммы, НДС, риски, баланс, чек-лист (15 пунктов)	Односторонние штрафы, нет приёмки скрытых работ
Смета (локальная, объектная)	Разбор позиций, пересчёт, итоги, НДС	Ошибки в расчёте итого, завышение цен
Спецификация материалов	Позиции, цены, количество, пересчёт	Несоответствие цен рыночным
Акт КС-2	Объёмы, суммы, привязка к договору	Расхождение с согласованной сметой
Справка КС-3	Суммы, НДС, привязка к КС-2	Ошибки в сумме НДС
Доп. соглашение	Что изменилось, сравнение с оригиналом	Скрытое ухудшение условий
Оехническое задание	Структура, требования, привязка к договору	Несоответствие ОЗ и предмета договора

Проблемы работы с документами в строительстве

Строительная отрасль — одна из самых документоёмких. Вот с чем сталкиваются компании каждый день:

Десятки документов на один объект: договор, 3-5 смет, 10 допсоглашений, акты по каждому этапу, спецификации материалов
Сметы с сотнями позиций: ручная проверка 400 строк занимает 3-4 часа, и ошибки всё равно пропускаются
Многочисленные допсоглашения: к одному договору может быть 10-15 ДС, каждое меняет цену, сроки или объём. Легко потерять, что именно изменилось
Разные подрядчики — разные форматы: один присылает смету в Excel, другой в PDF, третий в ГРАНД-Смете. Нужна стандартизация
Контроль генподрядчик - субподрядчик: штрафы, сроки, приёмка — всё должно быть синхронизировано

Как AIARM решает каждую проблему

Один объект = один проект

Создайте проект «ЖК Рассвет» или «Склад на ул. Промышленной» — и загрузите в него все документы. Договор подряда, сметы, ОЗ, допсоглашения, акты — всё в одном пространстве с иерархией: договор > приложение > акт.

Автоматический разбор смет

Загрузите смету — AIARM разберёт каждую позицию: наименование работ, единица измерения, количество, расценка, коэффициенты, итого. Для каждой строки — пересчёт: количество × расценка = итого. Расхождения выделяются.

Сравнение версий допсоглашений

Загрузили 10 допсоглашений? AIARM построит цепочку версий и покажет: что изменилось в каждом, как менялась цена, какие пункты добавлены/удалены. График изменения стоимости по версиям — визуально.

Стандартизация из разных форматов

PDF, DOCX — AIARM извлекает данные из любого формата и приводит к единой структуре. Все позиции смет — в одном формате, все реквизиты — проверены одинаково.

Проверка смет и спецификаций

Одна из самых востребованных функций для строительных компаний. AIARM проверяет каждую позицию сметы и итоги.

Что проверяется

Количество × расценка = итого (для каждой строки)
Сумма позиций = итого по разделу
Сумма разделов = итого по смете
Начисление НДС: итого без НДС × 20% = НДС
Итого с НДС = итого без НДС + НДС
Сопоставление сметы с ценой в договоре

Кейс: смета 400 позиций, обнаружено 7 ошибок

Подрядчик предоставил смету на ремонт офисного здания: 400 позиций, общая сумма 12 800 000 ₽. AIARM обработал за 32 секунды. Результат: в 7 позициях количество × расценка ? итого. Суммарная ошибка: +230 000 ₽ (завышение). Также: итого по разделу «Электрика» не совпадает с суммой позиций (−15 000 ₽). Ручная проверка заняла бы 3-4 часа.

Риски в строительных договорах

Строительные договоры подряда имеют специфические риски, на которые AIARM обращает особое внимание:

Односторонние штрафы за просрочку: подрядчик платит 0,5%/день, заказчик — 0,01%/день. Анализ рисков выявит эту асимметрию
Отсутствие порядка приёмки скрытых работ: без него невозможно доказать выполнение
Нечёткое определение этапов: «первый этап — подготовительные работы» — а что именно входит?
Форс-мажор без погодных условий: для строительства аномальные морозы, ливни — реальный форс-мажор, но он часто не включён
Гарантийное удержание без условий возврата: 5-10% суммы удерживается, но когда и как возвращается — не прописано
Обязанность привлекать конкретных субподрядчиков: навязанные подрядчики по завышенным ценам

Кейс: штраф 1% в день без потолка

Субподрядчик подписал договор с генподрядчиком. Неустойка за просрочку: 1% в день без верхнего предела. Сумма договора: 15 000 000 ₽. Просрочка из-за задержки поставки материалов (за которые отвечал генподрядчик): 60 дней. Расчётный штраф: 60 ₽ 1% × 15 000 000 = 9 000 000 ₽. Если бы AIARM проверил договор — субподрядчик увидел бы этот риск до подписания.

Допсоглашения и версионность

В строительстве допсоглашения — это норма. Стоимость объекта меняется, сроки сдвигаются, объёмы корректируются. AIARM помогает не потерять контроль:

Цепочка версий

Договор > ДС 1 > ДС 2 > ... > ДС 10. Для каждого допсоглашения — автоматический diff: что изменилось по сравнению с оригиналом. Снимки метрик по каждой версии:

Версия	Дата	Стоимость	Срок	Изменение
Договор	01.02.2025	50 000 000 ₽	31.12.2025	—
ДС № 1	15.04.2025	52 000 000 ₽	31.12.2025	+2 000 000 (доп. работы)
ДС № 2	01.07.2025	54 500 000 ₽	28.02.2026	+2 500 000, срок +2 мес.
ДС № 3	01.10.2025	54 500 000 ₽	31.03.2026	Срок +1 мес.

Итого: стоимость выросла на 9%, сроки сдвинулись на 3 месяца. Всё видно на одном экране.

Командная работа на объекте

В строительном проекте участвуют несколько специалистов. AIARM поддерживает совместную работу:

Роли участников

Руководитель проекта — полный доступ, управление
Сметчик — загрузка смет, проверка позиций
Юрист — анализ рисков, протоколы разногласий
Наблюдатель — только просмотр результатов

Контроль

Журнал активности: кто загрузил, кто проверил
Приглашения по email с назначением роли
Ограничение доступа: сметчик не видит юридический анализ
Уведомления о новых документах и результатах

Пошаговый сценарий работы

Создайте проект «Объект: ЖК Рассвет»
Добавьте профили компаний: ваша организация + генподрядчик. Пригласите сметчика и юриста.
Загрузите договор подряда
AIARM проверит: реквизиты, риски, полноту, финансы. Оценка: 6.5/10 — есть замечания.
Загрузите сметы и спецификации
Разбор позиций, пересчёт, сравнение с ценой договора. Обнаружено расхождение на 230 000 ₽.
Сформируйте протокол разногласий
По результатам анализа рисков — автоматический протокол на 5 пунктов.
Загружайте допсоглашения по мере работы
Каждое ДС — автоматическое сравнение с оригиналом. Контроль изменения стоимости и сроков.

Частые вопросы

Работает ли AIARM со сметами в формате ГРАНД-Смета?

AIARM работает с PDF и DOCX. Если смета экспортирована из ГРАНД-Сметы в PDF — она будет обработана. Нативный формат .xml ГРАНД-Сметы пока не поддерживается.

Может ли AIARM сравнить КС-2 с договором подряда?

Да. Загрузите оба документа в один проект. AIARM сверит суммы, объёмы работ и расценки. Расхождения будут выделены.

Как проверить все допсоглашения к одному договору?

Загрузите каждое ДС как отдельный документ, привязанный к основному договору. AIARM построит цепочку версий и покажет изменения в каждом.

Подходит ли AIARM для проверки субподрядных договоров?

Да. Договор субподряда анализируется по тем же правилам, что и договор подряда: 15 обязательных пунктов, анализ рисков, баланс обязательств. Особое внимание — штрафам и порядку приёмки.

Как обнаружить завышение в смете?

AIARM проверяет арифметику: количество × расценка = итого. Если итого завышено — предупреждение. Также можно сравнить цены одного материала в разных сметах проекта.

Можно ли пригласить субподрядчика в проект?

Да. Пригласите по email с ролью «Наблюдатель» — он увидит только те документы, к которым вы откроете доступ.

Сколько документов можно загрузить в один проект?

Количество документов в проекте не ограничено. Загружайте столько, сколько нужно для полного покрытия объекта.

Проверьте строительную документацию прямо сейчас

Загрузите договор подряда или смету — получите отчёт за секунды. Бесплатно.

Создать аккаунт бесплатно Войти